Dynamika cen mieszkań w Polsce: Prawie dwukrotny wzrost w pięć lat

Równoległy wzrost cen mieszkań – miasta trzymają swoje miejsca

Analiza zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski w latach 2020-2025 wskazuje, że poszczególne metropolie zajmują stałe pozycje w rankingu cenowym.

Warszawa wciąż pozostaje liderem cenowym, natomiast tuż za nią utrzymują się kolejno: Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań oraz Łódź. Na końcu zestawienia, choć ze znaczącymi wzrostami cen, plasuje się aglomeracja katowicka.

Krzywe z poniższej grafiki, które ilustrują przebieg podwyżek w poszczególnych miastach, mają przebieg równoległy. Dlaczego?

"Istnieje dość wyraźna relacja między cenami metrażu oraz lokalnym poziomem płac. Raczej zbliżone tempo wzrostu płac w największych miastach wpływa na stabilizację różnic cenowych między rynkami, podobnie jak brak dużych lokalnych różnic w zakresie np. bezrobocia i oprocentowania kredytów mieszkaniowych" – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Wbrew pozorom jednak rynki w analizowanych metropoliach różnią się dynamiką.

Aby przekonać się, w jaki sposób prezentowane podwyżki są odczuwane przez nabywców, warto zwrócić uwagę na kontekst gospodarczy. Dla uproszczenia analizy przyjęto średnie wynagrodzenie dla całego kraju, nie uwzględniając zróżnicowań regionalnych, aby zobrazować ogólną sytuację dostępności mieszkań względem zarobków.

W 2020 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w świetle danych Głównego Urzędu Statycznego wyniosło 5167,47 zł, a w I kwartale 2025 roku – 8701,86 zł. Sprawdzamy więc, jaki metraż odpowiednio był i jest dostępny w każdym z miast za tę kwotę.

Warszawa i Wrocław – tutaj metraż stoi w miejscu

W stolicy Polski od lat utrzymuje się najwyższa przeciętna cena metra kwadratowego nowego mieszkania. W 2020 roku wynosiła średnio 10 625 zł, pięć lat później sięgnęła 17 854 zł/mkw.

Z drugiej strony wzrost średniego poziomu cen o 68% oznacza najniższą dynamikę w kręgu dużych polskich miast objętych analizą – 7. miejsce w zestawieniu. Jednocześnie metraż dostępny za przeciętną pensję pozostał dokładnie taki sam, wynosi 0,49 mkw.

Nieco wyższe tempo wzrostów cen nowych mieszkań notuje 6. w rankingu Wrocław. Metr kwadratowy zdrożał tu z 8 689 zł w 2020 roku do 14 787 zł w 2025, a więc o ponad 70%. Stolica Dolnego Śląska zmniejsza więc dystans cenowy do pozostałych metropolii. Co ciekawe, tu też metraż dostępny za średnie wynagrodzenie pozostał ten sam, to 0,59 mkw.

Kraków, Poznań, Łódź, Trójmiasto – gdzie ceny rosną szybko

Miejsce 5. zajął Kraków, pod względem cen drugi po Warszawie. W ostatnich pięciu latach nowe mieszkania zdrożały tu z 9 481 zł do 16 582 zł. W ujęciu procentowym daje to niemal 75%. Równolegle metraż dostępny za średnią pensję spadł z 0,55 do 0,52 mkw.

Niemal tę samą dynamikę (75%) obserwujemy w Poznaniu, 4. w zestawieniu. Tu średnia cena wzrosła z 7 671 zł do 13 425 zł, a metraż dostępny za przeciętne wynagrodzenie spadł z 0,67 do 0,65 mkw.

Pozycję 3. w rankingu wzrostów cen zajmuje Łódź z wynikiem przekraczającym 76%. Ceny w mieście wzrosły w ciągu pięciu lat z 6 513 zł do 11 486 zł za metr kwadratowy, a metraż dostępny za średnią krajową spadł z 0,79 do 0,76 mkw. Mimo wszystko rynek ten należy do najtańszych w zestawieniu, tuż przed katowickim.

W rankingu wzrostów 2. miejsce zajęło Trójmiasto, które i tak należy do najdroższych rynków w Polsce, a w bieżącym roku wyraźnie zbliża się do poziomu cen z Krakowa. Tu w latach 2020-2025 mieszkania na rynku deweloperskim zdrożały przeciętnie z 9 231 zł do 16 377 zł, czyli o ponad 77%. Metraż dostępny za jedną pensję spadł z 0,56 do 0,53 mkw.

Aglomeracja katowicka – lider wzrostów procentowych

Ta metropolia odnotowała najsilniejsze podwyżki, przekraczające 85%. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w aglomeracji katowickiej wzrosła z 6 021 zł do 11 168 zł. Oznacza to, że tutejszy rynek – najtańszy w zaprezentowanym zestawieniu – zmniejsza dystans cenowy do pozostałych. Metraż dostępny za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w latach 2020-2025 wobec przyjętych zarobków spadł w aglomeracji katowickiej z 0,86 do 0,78 mkw.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca jednak uwagę, że obok średnich cen mieszkań do przeciętnych zarobków pod uwagę należy wziąć także inflację.

"Łączny wzrost cen w gospodarce dla 2021 roku, 2022 roku, 2023 roku, 2024 roku oraz pierwszych czterech miesięcy 2025 r. według danych GUS wyniósł 41%. Nominalne zmiany cenowe ze wszystkich analizowanych rynków były wyraźnie większe, co potwierdza, że nowy metraż podrożał w ujęciu realnym" – podkreśla analityk.