Anglia zmienia zasady wynajmu mieszkań. Nowe przepisy wchodzą w życie dzisiaj

Ustawa o prawach najemców (Renters' Rights Act) ma zapewnić większą stabilność i bezpieczeństwo 11 milionom osób wynajmujących mieszkania od prywatnych właścicieli.

Nowe regulacje oznaczają także duże zmiany dla właścicieli nieruchomości — niektórzy ostrzegają, że eksmisja problematycznych lokatorów może się wydłużyć.

Jak długo można wynajmować mieszkanie?

Umowy najmu na czas określony, które wiązały najemców na 12 lub 24 miesiące, zostają zniesione. Zamiast nich wprowadzony zostaje najem bezterminowy (tzw. rolling tenancy).

Najemcy, którzy chcą się wyprowadzić, muszą złożyć dwumiesięczne wypowiedzenie. Obecni najemcy nie muszą podpisywać nowych umów — zmiany wchodzą w życie automatycznie. Landlord lub agent ma obowiązek przekazać najemcom informację o nowych przepisach.

Przedmiotowa ustawa dotyczy Anglii. W Szkocji umowy bezterminowe obowiązują od 2017 roku, natomiast w Walii i Irlandii Północnej nadal dopuszczalne są umowy na czas określony.

Czy właściciele będą mogli eksmitować lokatorów bez powodu?

W roku do czerwca 2025 ponad 11 tysięcy gospodarstw domowych w Anglii zostało eksmitowanych na podstawie art. 21 - czyli "bez podania przyczyny". Nowe przepisy znacząco utrudniają eksmisję.

Wypowiedzenia wydane przed końcem kwietnia 2026 pozostają ważne. Od 1 maja właściciel musi mieć uzasadniony powód prawny, aby eksmitować lokatora. Może to być np. chęć sprzedaży nieruchomości lub zamieszkania w niej przez właściciela — ale nie w ciągu pierwszych 12 miesięcy najmu.

W przypadku zaległości czynszowych właściciel zazwyczaj musi poczekać, aż dług osiągnie równowartość trzech miesięcy czynszu. Natomiast w przypadku niszczenia mienia lub zachowań antyspołecznych wypowiedzenie może zostać wydane w dowolnym momencie.

Ile czasu musi dać właściciel przy eksmisji?

Landlord musi dać czteromiesięczne wypowiedzenie. Jeśli lokator nie opuści mieszkania, sprawę rozstrzyga sąd, który decyduje o ewentualnym odzyskaniu nieruchomości.

Przy poważnych zaległościach czynszowych okres wypowiedzenia może wynosić cztery tygodnie. W przypadku zachowań antyspołecznych właściciel może od razu skierować sprawę do sądu.

Część właścicieli obawia się, że konieczność rozstrzygania sporów w sądzie wydłuży i tak już długie procedury. Niektórzy landlordzi ostrzegają, że mogą wycofać się z rynku najmu.

Kiedy można podnieść czynsz?

Właściciel musi dać dwumiesięczne wypowiedzenie i może podnieść czynsz tylko raz w roku — do poziomu rynkowego. Najemca może zakwestionować podwyżkę w trybunale.

Nielegalne stają się tzw. wojny ofertowe, czyli żądanie od nowych najemców wyższej kwoty niż ogłoszona.

Rząd nie planuje wprowadzenia limitów czynszów, choć takie rozwiązania rozważane są w Szkocji.

Kaucja i opłaty z góry

Zasady dotyczące kaucji pozostają bez zmian.

Maksymalna kaucja to:

• równowartość pięciu tygodni czynszu (dla najmu poniżej 50 tys. funtów rocznie),
• sześciu tygodni (powyżej tej kwoty).

Nowością jest ograniczenie płatności z góry — właściciel może zażądać maksymalnie jednego miesiąca czynszu. Właściciele nadal mogą wymagać poręczyciela.

Dyskryminacja i zwierzęta

Dyskryminacja najemców pobierających zasiłki lub posiadających dzieci będzie nielegalna. Jednocześnie właściciele nadal mogą sprawdzać zdolność finansową kandydatów.

Najemcy zyskają większe prawa do posiadania zwierząt — właściciel nie może odmówić lokatorowi zamieszkania z psem czy kotem bez uzasadnionej przyczyny.

Egzekwowanie przepisów i kolejne zmiany

Za egzekwowanie nowych przepisów odpowiadać będą samorządy, a kary dla właścicieli mogą sięgać 40 tys. funtów.

W planach jest także stworzenie rejestru właścicieli oraz powołanie rzecznika najemców.

Dalsze zmiany obejmą m.in. rozszerzenie tzw. prawa Awaaba, które zobowiązuje do szybkiego usuwania zagrożeń takich jak pleśń.