Rząd UK przygotowuje rewolucję w najmie. Co zmieni ustawa Renters Reform Bill?

Prasa na Wyspach zwraca uwagę, że zmiany forsowane przez rząd "będą największymi od pokolenia" i mogą w znaczący sposób zmienić sytuację, jaka obecnie panuje na rynku nieruchomości.

Michael Gove zapewnił w rozmowie ze Sky News, że ustawa będzie ujawniona "jeszcze w tym tygodniu" - cztery lata po tym, gdy przeprowadzono pierwsze konsultacje w tej sprawie. Tabloid "Daily Mirror" uważa jednak, że złożoność zmian prawdopodobnie doprowadzi do dalszych opóźnień.

Minister Gove przekazał także, że projekt ustawy "zmieni charakter relacji między landlordami a najemcami, zapewniając tym drugim dodatkową ochronę przed znacznymi podwyżkami czynszów".

Biała księga opublikowana w czerwcu ubiegłego roku zawierała takie propozycje, jak zakaz eksmisji bez winy czy zawierania umów na czas określony. Sugerowano także zwiększenie ochrony najemców pobierających zasiłki oraz tych, którzy mają zwierzę domowe. W zmianach wskazano także na konieczność wprowadzenia "ustawowego standardu" - zestawu wymogów, od których spełnienia uzależniona będzie możliwość najmu. 

"Zbyt długo wielu prywatnych najemców było na łasce pozbawionych skrupułów właścicieli, którzy nie naprawiali domów i pozwalali rodzinom mieszkać w wilgotnych, niebezpiecznych i wychłodzonych nieruchomościach" - komentowano wówczas, wskazując, że nawet 1,6 mln osób mieszka w domach niskiej jakości.

Dyrektor naczelna organizacji Shelter, Polly Neate, nazwała zmiany "przełomem dla 11 milionów prywatnych najemców w Anglii". Zgodziła się jednak z krytykami rozwiązania, że "zmiany proponowane są zbyt późno". Między innymi z tego powodu w marszu odbył się masowy protest prywatnych najemców, którzy sprzeciwiali się "zbyt wolnemu tempu wprowadzania ustawy".

Co dokładnie zawierać będzie ustawa Renters Reform Bill?

Koniec z eksmisjami bez powodu

Największą i najbardziej pewną zmianą będzie zniesienie słynnego Section 21 - kluczowego aktu prawnego ustawy Housing Act 1988. Ustawa ta pozwalała właścicielom nieruchomości na eksmisję najemców bez podawania uzasadnienia.

Rząd wielokrotnie zapowiadał, że "prywatni najemcy utracą taką możliwość". 

Według badań przeprowadzonych przez Shelter i YouGov, w ciągu ostatnich 3 lat prawie 230 tys. najemców w Anglii otrzymało nakaz eksmisji bez podania przyczyny.

Rząd chce, aby możliwość zerwania umowy miał jedynie najemca. Landlord będzie mógł z kolei złożyć wniosek o eksmisję do niezależnej komisji, która stwierdzi, czy istnieje ku temu uzasadniony powód.

Nowe uprawnienia landlordów

Z drugiej strony właściciele nieruchomości uzyskają możliwość szybkiej eksmisji najemców, jeśli mają ku temu konkretny powód. Mowa m.in. o zachowaniach antyspołecznych wynajmujących czy zaległości w spłacaniu czynszu. 

Zdaniem ekspertów, zmiany te "mogą stworzyć niebezpieczną furtkę dla landlordów", którzy zaczną używać nowych uprawnień, aby pozbyć się niechcianych najemców.

Koniec umów na czas określony

Brytyjski rząd chce, aby umowy przechodziły automatycznie na czas nieokreślony po odpowiednim okresie. Najemcy będą mieć także obowiązek zgłoszenia swojej wyprowadzki m.in. z dwumiesięcznym wypowiedzeniem.

Centralny spis landlordów

Właściciele domów i mieszkań będą musieli zarejestrować się na specjalnym, rządowym portalu. Ma to usprawnić komunikację między nimi a najemcami i władzami lokalnymi.

Każda osoba wynajmująca nieruchomość będzie mogła wejść na ten portal, aby przed przeprowadzeniem się np. sprawdzić przeszłość i oceny landlorda. Lokalne władze z kolei chcą w ten sposób "rozprawić się raz na zawsze z właścicielami, którzy popełniają przestępstwa podatkowe".

Ograniczenie podwyżek czynszu

Właściciele domów będą zmuszeni poinformować o zamiarze podwyżek m.in. na dwa miesiące przed ich wprowadzeniem. Wszystkie klauzule w umowach dotyczące regularnej aktualizacji wysokości czynszu stałyby się nieważne.

Jeśli podwyżka byłaby zbyt duża, najemca otrzyma prawo zakwestionowania jej.

Sama wysokość czynszu nie będzie regulowana przez państwo.

Zakaz dyskryminacji osób z dziećmi lub na zasiłkach

Stosowanie zwrotów "bez benefitów" lub "tylko dla osób bez dzieci" w ogłoszeniach będzie nielegalne. Ochrona przed dyskryminacją ma być stopniowo rozszerzana - np. na osoby, które odbyły wyrok karny w więzieniu.

Co więcej, każdy najemca, któremu nie udało się wynająć nieruchomości, będzie mógł zakwestionować to i powołać się na dyskryminację. Obecnie nie jest jednak jasne, w jaki sposób miałoby to być weryfikowane.

Właściciele nieruchomości będą musieli uzasadnić brak zgody na zwierzę w budynku

Zakaz posiadania zwierząt przez najemców będzie odgórnie zniesiony. Landlord wciąż będzie mógł go zarządzić, ale dopiero wtedy, gdy właściwie uzasadni władzom, dlaczego podjął taką decyzję. 

Badanie English Private Landlord Survey z 2021 r. wykazało, że 45 procent właścicieli nie chce wynajmować najemcom ze zwierzętami domowymi.

Organizacje charytatywne zajmujące się zwierzętami od dawna alarmowały, że obecny "antyzwierzęcy" trend ma dotkliwe konsekwencje, zwłaszcza w dużych miastach.

Wprowadzenie ustawowego standardu mieszkalnego

Domy i mieszkania, które właściciel chce przeznaczyć pod prywatny najem, będą musiały spełniać szereg wymogów. Mają one zagwarantować, iż wynajmowana nieruchomość jest bezpieczna dla zdrowia, wolna od zagrożeń i w przyzwoitym standardzie.

Stosowanie tych standardów ma być egzekwowane przez władze lokalne, które będą np. mogły wycofać nieruchomość z rynku.

Powstanie nowa instytucja do sporów na linii landlord-najemca

Zamiast do sądu, władze chcą, aby konflikty mieszkaniowe były rozwiązywane w niezależnym miejscu powołanym do tego celu.

Nowo powołana instytucja będzie mieć wszelkie uprawnienia, za pomocą których będzie mogła egzekwować prawo.