Jak ochronić się przed oszustwami związanymi z wynajmem nieruchomości w UK?

Tymczasem liczba najemców wciąż rośnie. Gdy tylko pojawia się jakaś oferta wynajmu mieszkania, w kolejce ustawiają się zdesperowani najemcy, a tym samym właścicielom nieruchomości otwiera się okazja, by wykorzystać tę sytuację.

Osoby poszukujące obecnie mieszkania do wynajęcia powinny przede wszystkim koniecznie znać swoje prawa.

Przy zawieraniu nowej umowy najmu najemca nie musi już płacić wysokich prowizji. Opłaty za wynajem nieruchomości zostały zniesione w całym UK, więc nie można już być obciążanym opłatami za takie rzeczy jak referencje czy weryfikacja wiarygodności finansowej. Obecnie prowizje ograniczono do minimum w Anglii, a w Szkocji jest ich jeszcze mniej.

W dalszym ciągu trzeba jednak ponosić koszty wstępne. Niektórzy landlordowie żądają wpłaty zaliczki w ramach rezerwacji nieruchomości. Warto wiedzieć, że są one zakazane w Szkocji i choć są dozwolone w niektórych częściach kraju, nie powinny przekraczać równowartości tygodniowego czynszu.

Po podpisaniu umowy powinniśmy otrzymać ją z powrotem, lub powinna zostać zaliczona w poczet czynszu za pierwszy miesiąc, albo może stanowić część depozytu za nieruchomość. Jeśli tak się nie stanie, można złożyć skargę do Trading Standards lub skontaktować się z agentem pośredniczącym w wynajmie.

Dochodzi do tego również depozyt zabezpieczający. Jego wysokość wciąż wzrasta, ale istnieją pewne limity.

W Anglii i Walii nie można żądać zapłaty depozytu wyższego niż pięciotygodniowy czynsz, chyba że wysokość czynszu przekracza 50 000 funtów - wówczas wynajmujący może naliczyć depozyt wynoszący równowartość sześciotygodniowego czynszu.

W Szkocji opłata ta może wynosić równowartość dwumiesięcznego czynszu, a w Irlandii Północnej - jednomiesięcznego czynszu. Jeśli landlord zażąda wyższej kwoty, można to zakwestionować.

W większości przypadków w ciągu 30 dni depozyt powinien trafić do certyfikowanego systemu depozytowego. Jeśli właściciel mieszkania chce zatrzymać część depozytu - na przykład na pokrycie zniszczeń lub niezapłaconego czynszu - obie strony muszą wyrazić na to zgodę. Nie będzie też można wypłacić depozytu bez zgody właściciela, więc w przypadku sporu należy skorzystać z bezpłatnej usługi rozstrzygania sporów w ramach tego systemu, aby odzyskać depozyt.

Po rozpoczęciu okresu najmu prawa najemcy zależą częściowo od rodzaju umowy najmu. W Anglii najczęściej zawierane są umowy najmu krótkoterminowego. Niektóre z nich są zawierane na czas określony, a czynsz nie może zostać podniesiony w tym czasie - chyba że w umowie znajduje się klauzula dotycząca podwyżki czynszu.

Niektóre z tych umów mają charakter "ciągły", co oznacza, że obowiązują one do momentu ich rozwiązania przez najemcę lub wynajmującego, ale wówczas czynsz nadal może zostać podniesiony tylko raz w roku.

Obecnie rośnie realne ryzyko, że te roczne podwyżki czynszu mogą osiągnąć oszałamiające poziomy. Według Rightmove, czynsze poza Londynem wzrosły do rekordowego poziomu 1 231 funtów, czyli są o jedną trzecią wyższe niż cztery lata temu.

W niektórych lokalizacjach czynsze wzrosły o 20% w ciągu roku. Wynika to częściowo z ograniczonej dostępności mieszkań, a częściowo z wyższego oprocentowania kredytów hipotecznych, co oznacza, że właściciele znacząco podnoszą czynsze, aby móc pokryć swoje zwiększone koszty.

W Anglii wynajmujący mogą ustalać podwyżki czynszu wedle własnego uznania, o ile przestrzegają przepisów. Można próbować je negocjować, ale nie mają oni obowiązku się na to godzić. Jeśli podwyżka jest nieuzasadniona - na przykład, jeśli nieruchomość jest w złym stanie lub nie przeprowadzono stosownych napraw w odpowiednim czasie, można odwołać się do tzw. sądu czynszowego (rent tribunal) - w dowolnym momencie przed datą obowiązywania podwyżki czynszu.

W Szkocji najemcy przysługuje więcej praw. W ciągu 21 dni od otrzymania informacji o podwyżce czynszu może on skontaktować się z urzędnikiem ds. czynszów, który zadecyduje, jaka powinna być wysokość czynszu za daną nieruchomość. Jeśli zarówno wynajmujący, jak i najemca nie zgadzają się z tą decyzją, można wnieść sprawę do sądu. Szkoccy ministrowie mają również prawo do nałożenia lokalnego limitu czynszu, jeśli uważają, że opłaty wymknęły się spod kontroli.

W niektórych przypadkach właściciele mieszkań nie są skłonni do podwyższania czynszu i negocjowania z niezadowolonymi najemcami, więc po prostu się ich pozbywają, a następnie zamieszczają ogłoszenie o wynajmie nieruchomości po wyższej cenie.

W Anglii, jeśli najemca ma umowę na czas nieokreślony, właściciel może ją wypowiedzieć, kiedy zechce. Z kolei w przypadku umowy na czas określony, właściciel może eksmitować najemcę po zakończeniu okresu obowiązywania umowy - nie musi podawać konkretnego powodu, wystarczy, że dokona eksmisji na podstawie paragrafu 21. Takie rozwiązanie zostanie zakazane w Anglii na mocy projektu ustawy o reformie wynajmu, który ma wejść w życie latem przyszłego roku.

Inne przepisy obowiązują w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej. Na przykład w Szkocji można poprosić najemcę o opuszczenie lokalu tylko na podstawie jednej z 18 przesłanek do eksmisji - a chęć znalezienia kogoś nowego, kto będzie płacił wyższy czynsz, nie jest jedną z nich.