Najemcy w UK coraz bardziej zaniepokojeni rosnącymi czynszami. O ile landlord może go podnieść?

Jak często właściciel (landlord) może podnosić czynsz?

Zależy to od umowy najmu i miejsca zamieszkania w Wielkiej Brytanii.

Większość lokatorów w Anglii ma zapewniony najem krótkoterminowy na czas określony, wynoszący sześć lub 12 miesięcy lub na okres stały – co oznacza, że ​​nie ma daty końcowej.

Jeżeli najem jest na czas określony, zazwyczaj nie można podnieść czynszu do końca okresu najmu, chyba że umowa zawiera klauzulę dotyczącą możliwości zmiany wysokości czynszu. Ponadto landlord musi poinformować nas o podwyżce na miesiąc wcześniej.

Jeśli umowa jest besterminowa, landlord zazwyczaj może podnieść czynsz tylko raz w roku, ale także musi dać nam znać o wyższej opłacie miesiąc wcześniej.

Warto pamiętać, że zasady wynajmu są różne w Szkocji, w Walii i w Irlandii Północnej.

O ile landlord może podnieść mój czynsz?

W Anglii właściciele mogą podwyższyć czynsz jedynie o kwotę, którą rząd nazywa "uczciwą i realistyczną". Oznacza to, że wysokość czynszu powinna odpowiadać poziomowi średnich lokalnych czynszów.

Ile wynosi kaucja za wynajem i jak ją odzyskać?

Większość właścicieli domów czy mieszkań prosi o depozyt przed wprowadzeniem się. Maksymalna kwota, jaką mogą pobrać, to równowartość pięcio- lub sześciotygodniowego czynszu.

Ponadto w Anglii lub Walii landlord ma obowiązek umieścić naszą kaucję w zewnętrznym zatwierdzonym przez rząd programie depozytów najmu (Tenancy Deposit Scheme).

Ma to na celu zapewnienie zwrotu depozytu w przypadku, gdy lokator spełnił warunki umowy najmu, nie zniszczył mienia i uregulował czynsz oraz rachunki.

Po zakończeniu najmu landlord musi zwrócić kaucję w ciągu 10 dni od dnia ustalenia przez obie strony wysokości kwoty, która może być zmniejszona, jeśli któryś z warunków umowy nie został spełniony.

W przypadku sporu dotyczącego kwoty depozytu, rozstrzyga je rządowa jednostka - Deposit Protection Service.

Czy landlord może mnie eksmitować i na czym polega eksmisja bez winy?

Właściciele muszą przestrzegać rygorystycznych zasad, jeśli chcą, aby najemca opuścił lokal. W przeciwnym razie eksmisja może być nielegalna lub właściciel może dopuścić się molestowania (ang. harassment), co jest przestępstwem.

W Anglii istnieją dwa rodzaje zawiadomień o eksmisji, które wynajmujący musi dostarczyć lokatorowi na piśmie:

• wypowiedzenie na podstawie sekcjai 8 – gdy podany jest powód, dla którego landlord chce, by lokator opuścił mieszkanie, np. zaległe płatności czynszu
• wypowiedzenie na podstawie sekcji 21– jeśli nie jest podany żaden powód (tzw. eksmisja bez winy). W parlamencie trwają prace nad przepisami zakazującymi eksmisję bez winy, ale nie zostały one jeszcze zatwierdzone.

Po upływie okresu wypowiedzenia landlord może rozpocząć postępowanie eksmisyjne na drodze sądowej i ubiegać się o tzw. "nakaz przejęcia" (possession order). Jeśli zostanie mu to przyznane, a lokator nie opuści lokalu, wynajmujący mogą ubiegać się o "gwarancję przejęcia" (warrant for possession).

Wymiana zamków przez landlorda lub użycie siły zewnętrznej w celu eksmisji lokatora jest nielegalne.

Czy landlord może wejść do wynajmowanej nieruchomości?

W Anglii landlord musi powiadomić lokatora o wejściu na teren wynajmowanego przez niego lokalu z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem. Musi też wizytować lokal zawsze podczas obecności lokatora i o rozsądnej porze dnia - chyba że jest to nagły przypadek.

Landlord może przeprowadzić wstępną inspekcję tuż po wprowadzeniu się najemcy.

Krajowe Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań twierdzi, że wizyty landlorda mogą odbywać się w odstępie co najmniej trzech miesięcy.

W jakim stanie musi być wynajmowany dom?

Lokatorzy w Anglii mają prawo do "mieszkania w nieruchomości, która jest bezpieczna i w dobrym stanie technicznym",. Podobne zasady obowiązują w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej.

Wynajęty dom może nie nadawać się do użytku, jeśli na przykład instalacja elektryczna nie jest bezpieczna, jest wilgotno lub występują problemy ze szczurami lub myszami.

Czy wynajmujący może odmówić wynajmu, jeśli lokator ma dzieci, pobiera zasiłki lub ma zwierzęta?

Nie ma przepisów, które wyraźnie zabraniałyby wynajmującym odmawiać wynajmu osobom z dziećmi.

Ponieważ jednak kobiety częściej mieszkają z dziećmi, każda taka odmowa w Anglii, Walii i Szkocji prawdopodobnie będzie stanowić pośrednią dyskryminację w rozumieniu Ustawy o równości z 2010 r.

Projekt ustawy o reformie najmu z lipca 2022 r. miał na celu uniemożliwienie wynajmującemu odmowy najmu rodzinom z dziećmi lub osobom pobierającym zasiłki. Jednak w maju 2023 r., gdy przedstawiano projekt w parlamencie, nie uwzględniono tych środków.

Rząd oświadczył, że nadal angażuje się w prace nad wprowadzeniem przepisów, które zabraniają właścicielom i agentom nakładania ogólnych zakazów na osoby posiadające dzieci i osoby ubiegające się o zasiłki.

Ustawa o reformie najmu ma także na celu zapewnienie najemcom prawa do posiadania "dobrze wychowanego" zwierzaka.

Jeśli ta ustawa zostanie zatwierdzona, landlord może odmówić jedynie z uzasadnionych powodów zewnętrznych – takich jak wielkość nieruchomości, bądź pobrać wyższy czynsz, aby pokryć ryzyko uszkodzeń dokonanych przez zwierzę.