No savings, no mortgage

Powodów takich restrykcji jest kilka. KNF chce, żeby zarówno kredytobiorcy, jak i banki, zachowywali się bardziej ostrożnie niż do tej pory. O tym, że nie zawsze tak było, świadczą doświadczenia z przeszłości. Banki przed kryzysem dawały kredyty - na ogół w walutach - na 120, a nawet 130 proc. wartości mieszkania (loan to value - LTV).

Gdy wybuchł kryzys, złoty stracił na wartości, a ceny mieszkań spadły. Ludzie zostali ze spłatą kredytu nawet o kilkadziesiąt procent wyższego niż wtedy, gdy go zaciągnęli; a banki z zabezpieczeniami na hipotekach znacznie mniej wartymi niż wtedy, gdy udzielały kredytu.

Na przykład ktoś, kto w 2008 r. zaciągnął kredyt we frankach na 390 tys. zł, czyli 130 proc. wartości mieszkania, za które zapłacił 300 tys. zł, pożyczył ok. 180 tys. franków. Przy kredycie 30-letnim, po 6 latach, do spłaty pozostało ponad 150 000 franków, czyli ponad 500 tys. zł obecnie.

Gdyby kredytobiorcy nie stać było na spłatę rat, kupione wtedy mieszkanie za 300 tys. sprzeda dziś najwyżej za 260 tys. zł. To znaczy, że drugie tyle musi dołożyć, żeby spłacić kredyt. Bank mógłby oczywiście zabrać mieszkanie niespłacającemu kredyt, ale wtedy dostałby jeszcze mniej - choćby z powodu kosztów windykacji. To żaden interes. Sytuacja dla obu stron jest bez wyjścia.

Tak dramatyczne przypadki zdarzają się rzadko, a tylko 2,9 proc. z ok. 340 mld zł wszystkich kredytów hipotecznych nie jest spłacanych w terminie. Dla porównania - z całej puli kredytów udzielonych przez banki - zagrożone kredyty stanowią 7,4 proc.

To nie tylko problem banku i klienta. Gdy bardzo wiele osób i liczne banki w tym samym czasie stają w obliczu takich kłopotów, zaczyna to być problemem całego systemu finansowego. Po okresie boomu kredytowego z lat 2004-2008 wiele banków ma problem ze zbyt dużą wartością kredytów hipotecznych w walutach.

Kredyty walutowe - co też nakazał regulator - niemal znikną. Stanowić mają one całkowitą niszę zarezerwowaną dla osób, które zarabiają w walutach, lub dla tak zamożnych, że spłata kredytu będzie pochłaniać tylko znikomą część ich dochodów. Wszyscy inni będą pożyczać wyłącznie w złotych.

Jest jeszcze inny powód, by banki wymagały wkładu własnego, który w 2014 r. ma stanowić co najmniej 5 proc. ceny mieszkania. Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Nikt nie wie, kiedy wzrosną i nikt nie wie, czy będą rosły współmiernie do wzrostu dochodów gospodarstw domowych, a osoba biorąca dziś kredyt musi mieć świadomość tego, że ponosi tzw. ryzyko stopy procentowej.