Wynajem i depozyt mieszkaniowy w UK

Statut wszedł w życie 6 kwietnia 2007 i dotyczy wszystkich umów wynajmu tzw. Assured Shorthold Tenancy Agreement (AST) zawartych od tej daty.

1. AST jest zawarty na minimum 6 miesięcy.

Wcześniejsze niż po upływie 6 miesięcy uwolnienie się od kontraktowego zobowiązania jest możliwe tylko po obustronnym podpisaniu porozumienia i zgody na terminację umowy. Jeśli takiej umowy nie ma na piśmie, wynajmujący może być zobowiązany do zapłacenia właścicielowi („landlord”) za cały, 6-miesięczny okres wynajmu.

Landlord nie jest zobowiązany do ponownego wynajęcia przedwcześnie opuszczonego mieszkania przed upływem okresu umowy, aby w ten sposób rekompensować stratę dochodu za pozostały, nie wykorzystany okres, lecz może prawnie wyegzekwować od wynajmującego sumę za cały pozostały okres.

2. Sekcje 213 i 214 Housing Act 2004 obowiązujące od 6 kwietnia 2007.

Sekcje te zostały wprowadzone, aby uregulować zarządzanie depozytami i wyeliminować potrzebę, dotąd wielkiej ilości, interwencji sądowych. Statut zobowiązuje wszystkich właścicieli (i ich agentów) wynajmujących mieszkania do następujących czynności:
a) zdeponowania depozytu w jednej z trzech puli depozytowych,
b) przesłania lokatorowi w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, notyfikacji o depozycie z pełną informacją: gdzie pieniądze są zdeponowane, adres, telefon oraz kontakt do specjalnej sekcji rozstrzygania kwestii spornych o to, ile depozytu powinno się zwrócić lokatorowi w razie szkód. (tzw: Alternative Disput Resolution „ADR”)

3. Sankcje za złamanie statutu.

W razie niespełnienia któregoś z tych nakazów, właściciel lub jego agent ponosi drakońskie sankcje karne wymierzone przez sąd. Sędzia w wyroku musi nakazać właścicielowi lub agentowi zwrot depozytu oraz zapłacić lokatorowi 3x sumę depozytu. Więc jeśli depozyt wynosił £1 000, zasądzona suma będzie £1 000 + £3 000 = £4 000.

(W razie złożenia pozwu wynajmującego lokatora przeciwko landlordowi w czasie trwania kontraktu, sędzia nakazuje właścicielowi zdeponowanie depozytu.)

Mimo tych dotkliwych kar finansowych wielu właścicieli i agentów łamie prawo i nie składa depozytów, wynajdując nowe drogi do uniknięcia sankcji. Wtedy jedyną drogą jest pozew sądowy.

4. Kogo pozwać o depozyt?

Jeśli umowę podpisuje się z agencją: landlord jest osobą, z którą zawiera się umowę poprzez jego agenta. Pozew kieruje się do obydwu: do landlorda i agenta. Występują oni jako jedna osoba. Który z nich jest odpowiedzialny za depozyt, to zależy od roli, jaką agent spełnia w danym kontrakcie. Jeśli np. umowa wynajmu zawiera stwierdzenie o protekcji depozytu w puli depozytowej, to agencja jest tzw. stakeholder, i może być odpowiedzialna za depozyt. Są jednak różne scenariusze; kwestie ich odrębnych i wzajemnych odpowiedzialności rozstrzyga sąd lub dalsza ligitacja między nimi, jeden może pozwać drugiego. Jeśli kontrakt zawarty jest bez pośrednictwa agencji, to oczywiście należy pozwać właściciela.

Należy ignorować tłumaczenia agencji i próby wywinięcia się od odpowiedzialności na podstawie wymówki, że depozyt został zabrany/przekazany właścicielowi z pokwitowaniem. Agencja wzięła depozyt i jest za niego współodpowiedzialna, agencja ma wiedzieć o swoim prawnym obowiązku deponowania; landlord też musi o tym wiedzieć i musi upewnić się, że to się dokonało. Tak czy inaczej, pozywamy landlorda i agenta w jednej osobie, a resztę zostawiamy sędziemu, który na podstawie ewidencji zdecyduje, który i za ile jest odpowiedzialny. Nie jest to sprawa wynajmującego lokatora, aby rozstrzygać wewnętrzne roszczenia między landlordem a agentem.

• Pozew kieruje się do County Court zazwyczaj w trybie Small Claims. Pozew musi zawierać imiona stron oraz ich adresy.
• Należy sprawdzić, czy agencja jest zarejestrowana jako company.
• Jeśli agencja nie jest w rejestrze w „Company House”, trzeba ustalić nazwisko prywatnej osoby handlującej pod imieniem agencji. Wówczas pozew jest przeciwko prywatnej osobie, bo nie zarejestrowana agencja nie jest osobą prawną zdolną do pozwania.

Zdarza się, że po uzyskaniu pozytywnego wyroku dla lokatora (otrzymania sumy czterokrotnego depozytu), agencja szeroko reklamowana i powołująca się na niebywałą ekspertyzę okazała się fikcją, nie istniała w rejestrze firm jako company, nie była zatem osobą prawną.

Był sobie natomiast „Mr X trading as Y Estate and Letting Company” i trzeba wnosić sprawę od nowa lub składać wniosek o poprawkę imienia pozwanego. Ciągle jednak jest ryzyko, że pozwany nie ma pieniędzy lub majątku, który można by obciążyć hipotecznie. Można złożyć wniosek o bankructwo, ale co to da praktycznie?

5. Problemy z wykonaniem wyroku.

Nawet jeśli otrzyma się wyrok zasądzający całą sumę roszczenia, to i tak często zdarzają się problemy z wykonaniem wyroku. Przykłady mogą być takie:

• landlord stracił wynajmowane mieszkanie, bo bank je zajął za niepłaconą pożyczkę i lokator jest eksmitowany;
• landlord nie ma pieniędzy i mieszka w cudzym mieszkaniu;
• agencja nie jest firmą, a prywatną osobą, tzw. trader, który nie ma swego mieszkania i pieniędzy.
• landlord jest firmą lub prywatnym właścicielem, ale wynajmuje tylko na okres krótszy niż wymagane minimum 6 miesięcy i po wynajmie ma prawo do wyegzekwowania zapłaty za pozostały minimalny okres 6 miesięcy.
  Wówczas, nawet jeśli lokator otrzyma roszczoną kwotę, to będzie ona pomniejszona o sumę dopłaty za minimalny okres wynajmu.

Jeśli więc lokator mieszkał 2 miesiące, za zgodą landlorda, ale nie ma takiej zgody na piśmie, to scenariusz wygląda tak:

Lokator składa pozew o zwrot depozytu i wypłatę karnej sumy depozyt x 3, otrzymuje tę sumę, ale landlord company wnosi o zapłatę za brakujące do końca wynajmu 4 miesiące. Jeśli przyjmiemy, że suma depozytu i czynszu jest £1000, to oba roszczenia się kasują. Należy wówczas znaleźć ewidencję, że landlord wynajął mieszkanie natychmiast i w związku z tym nie poniósł strat z powodu wczesnego wyprowadzenia się lokatora. W takim przypadku warto wynająć detektywa.

Należy także unikać wchodzenia w umowę, gdy agencja podaje nazwisko landlorda i zamiast jego adresu adres jego "solicitora", brzmi to - mniej więcej - tak : „Mr John Brown c/o John Cheating, Bloggs and Cloggs Solicitors, 180 Umptin Street, London DG 15”.

Klient może zawsze wycofać instrukcje, więc solicitor może stracić kontakt i pana Browna nie można znaleźć w celu egzekucji zapłaty. Lokator ma prawo w ciągu 21 dni zmusić agenta (pisemnie) do wyjawienia imienia i/lub adresu landlorda. W przeciwnym przypadku lokator ma prawo wstrzymać płacenie, powinien mieć to jednak ma to na piśmie.

Należy być czujnym i ostrożnym pod każdym względem i trzymać się ustalania wszystkiego na piśmie oraz dobrze sprawdzić dane landlorda i agencji.

Więcej informacji można znaleźć na stronie: Tenancy deposit protection www.gov.uk.

5. Co należy zrobić przed wynajmem?

• Zobaczyć mieszkanie przed podpisaniem kontraktu i zapłatą.
• Sprawdzić, gdzie mieszka landlord, zapisać jego imię i nazwisko.
• Sprawdzić jego prawo własności do mieszkania (Land Registry).
• Sprawdzić, czy agencja jest zarejestrowana jako company (Company House)
• Jeśli to nie company, uzyskać imię osoby prywatnej kierującej agencją
• Nie dawać żadnego depozytu rezerwującego.
• Dopilnować przygotowania drobiazgowego inwentarza z podpisami obu stron.
• Przed i po wynajmie zrobić szczegółowe zdjęcia z uwzględnieniem łazienki i urządzeń kuchennych. Zrobić zdjęcia również podczas pojawienia się awarii i usterek. (Doskonałą metodą jest robienie zdjęć aparatem z datą wykonanego zdjęcia).
• W przypadku intencji wczesnego zakończenia wynajmu wnieść do umowy nowy warunek, że nie będzie z tego tytułu sprzeciwu i roszczeń.
• Polecić agencji/ landlordowi na piśmie zdeponowanie depozytu, jeśli po 14 dniach ciągle brak zawiadomienia o depozycie.

Jeśli sprawdzenie tych danych jest trudne lub jest zaniedbane, to przynajmniej należy wykonać pięć ostatnich wyżej wymienionych czynności, a resztę powierzyć prawnikowi.

6. Należy pamiętać o tym, aby:

Wszelkie porozumienia i uzgodnienia mieć ZAWSZE NA PIŚMIE, nie porozumiewać się telefonicznie lub osobiście. Jeśli już coś takiego się zdarzy, natychmiast napisać list, wyszczególniając, co się stało, co, kto powiedział, ustalił, itd.

Nie pertraktować słownie - osobiście lub telefonicznie - w sprawach takich, jak usterki, reperacje w mieszkaniu. Gdyby nawet awarie zdarzały się codziennie, też pisać listy.

• Nie kończyć kontraktu przed czasem bez pisemnej zgody landlorda.
• Nie wprowadzać nowych lokatorów bez zgody pisemnej landlorda.
• Nie odnawiać i nie reperować niczego w mieszkaniu po zakończeniu wynajmu.
• Nie akceptować wygórowanych roszczeń na rzecz reperacji i odtrąceń z depozytu (odnosi się to szczególnie do sytuacji, gdy landlord/agencja nie zdeponował depozytu i w ten sposób pozbawił wynajmującego prawa do bezstronnego rozstrzygnięcia sporu o koszt reperacji (Alternative Dispute Resolution). Jeśli inwentarz nie został sporządzony i poświadczony przez strony na początku wynajmu, landlord nie będzie miał prawa do roszczeń za zniszczenia.
• Nigdy nie zgodzić się na propozycję landlorda lub agencji, aby dać depozyt osobie wyprowadzającej się, czyli poprzedniemu lokatorowi. Depozyt wpłacać tylko landlordowi lub jego agentowi z pokwitowaniem.

Jeśli inwentaryzacja nie została sporządzona i skonstatowanie oraz poświadczenie stanu mieszkania przez obie strony nie miało miejsca przed wprowadzeniem się, landlord nie będzie mógł rościć sobie żadnych kosztów za zniszczenia.

Wynajmujący ma prawo wstrzymać zapłatę, dopóki agencja nie poda mu nazwiska i adresu landlorda. Agencja musi te dane podać w ciągu 21 dni.

Jeśli wynajem już się zakończył i w kontraktowym czasie, a warunki sekcji 213-214 wyszczególnione powyżej nie zostały wypełnione przez landlorda/agencję, należy złożyć pozew w sądzie.

7. W czym może pomóc barrister?

Barrister z licencją publiczną (Public/direct access) może:

• udzielić rady na podstawie przedstawionych faktów,
• wydać opinię prawną,
• zredagować list przed akcją,
• prowadzić negocjacje i w imieniu klienta po otrzymaniu pisemnej instrukcji,
• napisać pozew,
• zredagować oświadczenie świadka,
• udzielić instrukcji w procedurze przed rozprawą,
• w miarę możliwości reprezentować w sądzie.

Są jednak wyjątki:

Nie podejmie się sprawy, w której jest dużo rozbieżności faktów między stronami i trzeba zbierać dowody faktów, ponieważ regulamin Rady Adwokackiej zabrania zbierania ewidencji dla i w imieniu klienta. Nie wolno mu też instruować ekspertów i świadków dla udowodnienia faktów ani pisać listów w imieniu klienta (może list napisać dla klienta, ale to klient musi podpisać). Te czynności leżą w gestii prawników.

Pomoc rozpoczyna się podpisaniem umowy z klientem wyszczególniającej czynności i honorarium. Podpisanie daje gwarancję, że uzasadnione roszczenia i straty finansowe będą pokryte z profesjonalnego ubezpieczenia.