Zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii

Pierwsze kroki

Ustal, jakimi środkami finansowymi dysponujesz. Po zapoznaniu się z własnymi możliwościami finansowymi możesz odpowiedzieć sobie na pytanie, jak duże mieszkanie jest Ci potrzebne, w jakiej lokalizacji będziesz szukać. Potem warto zapoznać się z dostępnymi w internecie biurami nieruchomości, by zbudować sobie obraz dostępnych ofert oraz porównać je cenowo.

By zapoznać się z jedną z przykładowych stron kliknij tutaj. W celu poszerzenia bazy dostępnych nieruchomości w Wielkiej Brytanii wystarczy wpisać w wyszukiwarce: property, home, loft, apartment itp.

Kwestie finansowe

Jeśli już znajdziesz pożądaną nieruchomość trzeba obliczyć wszelkie koszty, które mogą Cię czekać po sfinalizowaniu transakcji. Będziesz musiał zmierzyć się z zagadnieniami takimi jak:

• spłata hipoteki
• ubezpieczenie hipoteki, jeśli zachorujesz lub stracisz pracę
• ubezpieczenie na życie umożliwiające Twojej rodzinie spłatę hipoteki w przypadku Twojej śmierci
• ubezpieczenie mienia przed kradzieżą, pożarem, powodzią i innymi wypadkami
• podatek komunalny i opłaty za wodę
• opłaty za gaz, prąd, telefon, itp.
• również mogą być czynsz za grunt i opłaty za usługi

Jako za część procesu kupna domu lub mieszkania być może będziesz musiał także zapłacić za:

• radcę prawnego lub notariusza
• niezależną ekspertyzę
• założenie hipoteki
• honorarium dla Rejestru Gruntów
• opłatę skarbową (Stamp Duty)

Częstym przypadkiem jest zapłacenie dodatkowo depozytu agencji nieruchomości, najczęściej w wysokości £500 - £1 000.

By cała procedura przebiegała zgodnie z prawem, warto skonsultować się z pośrednikiem nieruchomości oraz notariuszem.

Przydatne informacje

Kupując lub sprzedając dom/mieszkanie, zapewne zechcesz skorzystać z usług pośredników handlu nieruchomościami. Mimo, że nie muszą oni być zarejestrowani, by prowadzić ten rodzaj działalności, wielu z nich należy do the National Association of Estate Agents (NAEA) - Narodowego Stowarzyszenia Pośredników Handlu Nieruchomościami.

Możesz chcieć wybrać pośrednika handlu nieruchomościami zarejestrowanego NAEA lub w Ombudsman, który postępuje zgodnie z procedurami prawnymi. Możesz odnaleźć takiego w swoim rejonie, przeglądając stronę internetową NAEA. Wszyscy zarejestrowani lub niezarejestrowani w Radzie Administracyjnej pośrednicy handlu nieruchomościami powiązani są z The Estate Agents Act (ustawa o pośrednikach handlu nieruchomościami).

Jeśli masz zarzuty co do pracy danego pośrednika handlu nieruchomościami, możesz skontaktować się z The Ombudsman, prosząc o innego. OEA zapewnia niezależne usługi w zakresie radzenia sobie ze sporami pomiędzy pośrednikami handlem nieruchomościami będących członkami programu Ombudsman, a klientami, którzy są obecnymi bądź potencjalnymi kupcami czy sprzedawcami gruntów mieszkalnym w UK.

OEA pomoże obrać alternatywne drogi, jeśli agent nieruchomościami, na którego pragniesz złożyć skargę, nie jest członkiem programu. Możesz także skontaktować się z oddziałem ds. standardów handlu u swoich władz lokalnych.

Notariusz i przeniesienie aktu własności

Przeniesienie aktu własności to proces prawny, który polega na przekazaniu prawa własności od sprzedawcy do kupca. Niezależnie od tego, czy jesteś kupcem czy sprzedawcą, zapewne będziesz chciał zatrudnić prawnika, ponieważ jest to skomplikowany proces. Law Society to profesjonalny organ zrzeszający prawników w Anglii i Walii, zobowiązujących się do przestrzegania kodeksu. Możesz w swojej okolicy znaleźć prawnika specjalizującego się w przenoszeniu aktów własności na stronie internetowej Law Society. Możesz się również tam dowiedzieć, do czego potrzebne ci są usługi prawnika oraz co zrobić, jeśli coś pójdzie nie tak.

* Znalezienie i skorzystanie z usług prawnika
* The Law Society

Kredyt hipoteczny

Gdy brakuje Ci środków finansowych jesteś zmuszony by zaciągnąć kredyt hipoteczny (mortgage).  Możesz zaciągnąć kredyt na dwa sposoby. Pierwszy, zaciągasz kredyt przed zakupem nieruchomości, bądź w drugim przypadku po dokonaniu aktu zakupu. Co dotyczy drugiego przypadku, przydatne jest otrzymanie „wstępnej promesy” od pożyczkodawcy, która potwierdza Twoją zdolność kredytową i sprawia, że składając ofertę na kupno domu, masz większe szansę na nawiązanie porozumienia.

Kredyt hipoteczny jest wystawiany zwykle na okres 25 lat spłaty. By ustalić wysokość kredytu, jaki masz otrzymać następuje wycena nieruchomości, którą chcesz zakupić. Za wycenę Ty płacisz.

We własnym zakresie możesz też zorganizować przegląd nieruchomości. Wiele niedociągnięć związanych z konstrukcją domu bądź zabezpieczeń przeciwpożarowych może nie być widoczne na pierwszy rzut oka.

Cały proces prawny możesz prowadzić sam, jednak lepiej zasięgnąć porady fachowca: radcy prawnego lub osoby specjalnie upoważnionej do przeprowadzania tego typu transakcji (conveyancer, tylko w Anglii i Walii).

Generalnie, od zaakceptowania oferty, w ciągu siedmiu tygodni zwykle dochodzi do wymiany kontraktów, aby po kolejnych czterech tygodniach (mniej więcej) doszło do finalizacji transakcji. Kiedy następuje wymiana kontraktów, strona kupująca jest zobowiązana zapłacić depozyt, który zazwyczaj wynosi 10 procent całej sumy. Za zgodą sprzedającego, może być to mniejsza stawka.

Ubezpieczenie nieruchomości

Na tym etapie ważne jest, by zakupić ubezpieczenie Twojej nowo nabytej nieruchomości. Gdyż od momentu przepisania na Ciebie nieruchomości to Ty jesteś prawnie za nią odpowiedzialny, a co za tym idzie, ciąży na Tobie również odpowiedzialność za szkody, włamania i kradzieże. Jeśli wszystko zostało załatwione, pożyczkobiorca przekazuje ustaloną sumę sprzedającemu, który do określonego terminu musi opuścić nieruchomość.

W Szkocji prawnik jest obecny w procesie od samego początku – to on składa ofertę kupna w imieniu kupującego, a oferta ta może zostać bardzo szybko sfinalizowana. Jeśli sprzedający zgodzi się na warunki zaproponowane przez prawnika kupującego, zostaje skonstruowana finalna wersja. Prawnik przygotowuje szereg dokumentów, przede wszystkim disposition, czyli dokument przekazujący dom w posiadanie kupującego.

O czym musimy pamiętać, biorąc kredyt?

Kredyt hipoteczny wymaga od pożyczkobiorcy spłaty odsetek i który, w razie, jeśli spłaty nie będą wpływały regularnie, umożliwia pożyczkodawcy przejęcie nieruchomości, bądź obciążenie ratami innych osób wyszczególnionych w umowie. W większości przypadków są to członkowie rodziny.

Co więcej, wyszczególnienie takich osób (współwłaścicieli kupna) we wniosku kredytowym, daje Ci kolejne zabezpieczenie w razie śmierci - nabyta nieruchomość nie przechodzi w ręce banku. Żeby dostać kredyt musisz zapłacić depozyt, przedłożyć umowę o pracę (często umowa na czas określony lub kontrakt podpisany z agencją nie są honorowane), przedstawić P60 oraz potwierdzenie wynagrodzenia za ostatnie trzy miesiące (pay slips), przedstawić adresy zamieszkania z ostatnich trzech lat, potwierdzić tożsamość i obecne miejsce zamieszkania, okazać swój National Insurance Number oraz aktualne dane dotyczące pracodawcy, wykazać wszelkie inne zobowiązania finansowe.

Musi mieć miejsce także oszacowanie Twojej zdolności kredytowej. Szansę na uzyskanie kredytu, czyli większej ilości punktów, zwiększy fakt, że pracujesz w konkretnym miejscu już od dłuższego czasu, masz własny dom lub mieszkasz od dłuższego czasu pod tym samym adresem. Korzystnie mieć też dobrą historię kredytową. Większe szanse na kredyt mają ludzie w średnim wieku oraz ludzie w związkach małżeńskich.

Typy kredytów hipotecznych w Wielkie Brytanii:

• Ze stałym oprocentowaniem (fixed rate) – umożliwia stałe miesięczne opłaty na okres od roku do pięciu lat, niezależnie od narodowego oprocentowania. Po upływie określonego czasu, oferta wygasa, ale można ją odnowić.
• Ze zmiennym oprocentowaniem (variable rate/tracker mortgage) – wysokość comiesięcznej spłaty uzależniona jest od spadków lub podwyżek stóp procentowych banku narodowego.
• Z gwarantowanym oprocentowaniem (standard rate) – oprocentowanie jest odrobinę wyższe niż stopy procentowe (maksymalnie 2 procent różnicy).
• Z dyspozycyjnym elementem – pozwala kredytobiorcy zmieniać comiesięczne raty, np. w ogóle opuścić ratę lub zapłacić ratę podwójną.
• Kredyt offsetowy – kredyt, w którym wszelkie oszczędności mogą zostać użyte jako zmniejszenie odsetek do kredytu, co pozwala spłacić kredyt nawet o kilka lat szybciej.

Ponad to oferowane są jeszcze:

• Pierwszy kredyt hipoteczny (first buyer mortgage) – jeśli po raz pierwszy decydujemy się wziąć kredyt hipoteczny.
• Kredyt dla kupującego, by wynajmować (buy–to–let mortgage) – czyli kredyt specjalnie dla tych, którzy kupują lokal pod wynajem.

Kilka informacji o ratach kredytowych, związanych z zaciągniętych kredytem:

Rodzajów kredytów jest całe mnóstwo, można je klasyfikować zarówno względem kryterium celowości jak i sposobów wypłaty, okresów kredytowania, sposobu spłaty i rozliczania oraz specyfiki stosowanego zabezpieczenia.

Podstawowe metody naliczania odsetek:

1. Metoda rat malejących

• Rata kredytu składa się z dwóch części: raty kapitałowej i raty odsetkowej.

Wzór: R = RK + RO
gdzie:
R - rata kredytu
RK - rata kapitałowa
RO - rata odsetkowa

• Rata kapitałowa jest równa kwocie kredytu podzielonej przez ilość rat.

Wzór: RK = Kp / ir
gdzie:
RK - rata kapitałowa
Kp - kapitał (kwota otrzymanego kredytu)
ir - ilość rat, na które bank rozłożył spłatę

• Rata odsetkowa zależna jest od aktualnego stanu zadłużenia, czyli kwoty jaką jeszcze jesteśmy winni bankowi.

Wzór: RO = Ka * s * d / D
gdzie:
RO - rata odsetkowa
Ka - aktualny stan zadłużenia
s - stopa procentowa w stosunku rocznym (%)
d - okres pomiędzy spłatami rat (zwykle miesiąc) (dni),
D - faktyczna ilość dni w danym roku (365 lub 366).

Zatem rata do spłaty równa się sumie raty kapitałowej i raty odsetkowej. Pierwsze raty są o wiele większe od ostatnich.

Jeśli w okresie pomiędzy ustalonymi z bankiem terminami spłaty kredytu dokonamy wpłaty, to tym samym zmieni się saldo kredytu, należy wtedy do obliczenia całkowitej raty odsetkowej użyć sumy rat odsetkowych z okresu przed tą wpłatą oraz z okresu po tej wpłaci.

Efektywna stopa procentowa jest zwykle dużo mniejsza od stopy nominalnej, ma na to wpływ zmniejszanie się kwoty zadłużenia w miarę spłaty kredytu.

2. Metoda rat równych

Spłata tego kredytu jest tak rozliczona, aby wszystkie raty w ciągu całego okresu spłaty były równe . Zmieniają się jedynie proporcje udziału części kapitałowej i odsetkowej raty. Niestety ma to także wpływ na efektywną stopę oprocentowania kredytu, która jest wyższa niż w metodzie rat malejących, kapitał kredytu maleje wolniej.

Dobra strona tego rozwiązania to równomierne obciążenie budżetu kredytobiorcy przez cały okres spłaty kredytu (coś za coś).

• Jak bank oblicza raty annuitetowe :

Wzór: R = Ka * S /(1-(1+S)-n)
gdzie:
R - rata spłaty
Ka - zadłużenie początkowe
S - stała,
n - ilość rat,

S = sp * d / D * 100 %
gdzie:
sp - stopa procentowa w stosunku rocznym (%),
d - okres pomiędzy spłatami rat (zwykle miesiąc) (dni),
D - faktyczna ilość dni w danym roku (365 lub 366).

Część raty zmiejszająca zadłużenie (część kapitałowa) jest równa całej naliczonej racie pomniejszonej o należne bankowi odsetki.

3. Metoda dyskontowa

Sposób spłaty kredytu dyskontowego jest dosyć prosty. Bank nalicza odsetki od kredytu za cały okres spłaty jeszcze przed jego wypłatą i potrąca je z góry czyli do ręki otrzymujemy kwotę kredytu pomniejszoną o należne odsetki.

Kapitał kredytu rozkładany (dzielony) jest na równe raty podlegające spłacie w poszczególnych terminach.

4. Raty kredytowe

Nie musisz się martwić, że Twoje raty kredytowe i oprocentowanie będą na tyle wysokie że zablokują całkowicie Twoje wydatki.

Wysokość kredytu hipotecznego i oprocentowanie kredytu będą zależeć od Twojej zdolności kredytowej, która zostanie obliczona za pomocą systemu credit scoring (system punktowy, który wymaga osiągnięcia pewnego pułapu, aby w ogóle można było dostać kredyt).

Maksymalna kwota kredytu, jaką bank może Ci zaproponować, zależy zazwyczaj od możliwości miesięcznych spłat i może być wielokrotnością Twojego rocznego dochodu (także wielokrotnością sumy dochodów naszych i partnera/partnerki). Możliwość zapłacenia większego depozytu także zwiększa szanse na otrzymanie lepszej propozycji kredytowej. Żeby sprawdzić maksymalną możliwą kwotę kredytu można skorzystać z dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych lub wybrać się do banku, gdyż do ustalenia takiej kwoty potrzebne są szczegóły związane z zarobkami i historią kredytową.

Jeśli chodzi o roczne stopy procentowe kredytów hipotecznych dostępnych w bankach komercyjnych, można zauważyć pewną rozpiętość. Jest to uwarunkowane, między innymi, rodzajem kredytu, sumą, którą się pożycza, wielkością wpłaconego depozytu, oraz, np. w przypadku kredytu o stałym oprocentowaniem, od ilości lat, na które bierze się stałe oprocentowanie.

Zakup nieruchomości jest inwestycją, której musisz poświęcić wiele uwagi. Zbyt pochopne podejście do problemu może nadwyrężyć Cię finansowo, dlatego rozważanie wielu możliwości za i przeciw oraz dogodnych opcji działania może ułatwić Ci realizację tego przedsięwzięcia.

Kupno nieruchomości komunalnej

Jeśli zgłosi się do Ciebie osoba lub agencja oferująca pomoc przy kupnie nieruchomości komunalnej, dowiedz się, jaki jest ich cel w tym oraz porozmawiaj ze swoim Landlordem przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.

Niektóre agencje oferują lokatorom pieniądze po zawarciu umowy, dzięki której agencja będzie właścicielem nieruchomości po trzech latach. Jest to dobre rozwiązanie dla agencji, która będzie pobierać większy czynsz niż mogłyby władze lokalne, gdy wynajmują nieruchomość. Lecz nie zawsze jest to dobre rozwiązanie dla lokatorów, ponieważ pieniądze, które otrzymują, nie wystarczą na kupno innej nieruchomości. Bywały przypadki, że niektórzy lokatorzy zostawali bezdomni po podpisaniu takiej umowy.

Jeśli nie wahasz się i chcesz kupić swój własny dom, poradź się odnośnie wszystkiego, czego nie jesteś pewien. Jeśli jesteś lokatorem komunalnym, skontaktuj się z Home Ownership Unit w swoim Council.

* Prawo do pierwokupu nieruchomości

The Home Information Pack – pakiet informacji mieszkaniowej

Kupno lub sprzedaż nieruchomości nie zawsze układa się zgodnie z planem; obecnie, jedna na cztery transakcje kończy się fiaskiem, zanim następuje spisanie umowy, co powoduje stratę czasu i pieniędzy.

Wszyscy właściciele domów w Anglii i Walii będą muszą przygotowywać Home Information Pack, zanim wystawią swój dom na sprzedaż. The Home Information Pack sprawi, że sprzedaż lub kupno domu będą szybsze, prostsze i łatwiejsze do zrozumienia. Dowiedz się więcej.

Więcej informacji można znaleźć na stronie rządowej.