Regulacje unijne mają wyeliminować najem krótkookresowy "na czarno"

W Parlamencie Europejskim i Komisji Europejskiej trwają prace nad regulacjami (30 maja br. mija termin składania poprawek do PE - przyp. red.), które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy.

Projektowane przepisy - jak wskazano w uzasadnieniu - nakładają też na platformy i portale internetowe z ofertami takiego najmu, obowiązek kontroli prawidłowości tych rejestracji, a także udostępnianie organom publicznym danych dotyczących liczby noclegów i gości.

Jeśli okaże się, że dany gospodarz nie spełnia określonych wymogów, organy publiczne będą mogły zawiesić jego numer rejestracyjny i zwrócić się do platform o usunięcie go z wykazu.

Ekspertka Akademii Leona Koźmińskiego dr Ewa Kiczmachowska przypomniała, że przygotowywane przepisy są odpowiedzią UE na liczne skargi lokalnych samorządów i społeczności narzekających na niekontrolowany rozwój rynku mieszkań dla turystów, który doprowadził m.in. do wzrostu cen nieruchomości.

Z danych Eurocities, czyli stowarzyszenia dużych miast europejskich wynika, że np. w Amsterdamie liczba ofert krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego wzrosła z 4,5 tys. w 2013 roku do 22 tys. w 2017 roku. W centrum Florencji liczba takich mieszkań od 2015 roku zwiększyła się o 60 proc., natomiast w Krakowie między 2014 a 2017 rokiem - o 100 proc.

"Obecnie w wielu miastach w najbardziej atrakcyjnych pod względem turystycznym rejonach, "zwykła rodzina" nie ma szans na wynajem mieszkania do życia, ponieważ tzw. krótkoterminówki podbiły stawki kilkakrotnie" - wyjaśniła ekspertka. "Ponadto ci, którzy tam mieszkają na stałe, narzekają na brud, hałas, spadek bezpieczeństwa" - dodała.

Kiczmachowska zaznaczyła jednak, że lawinowo rozwijający się rynek najmu całych mieszkań (z kuchnią i kompletnym wyposażeniem), świadczy o tym, że to właśnie taka forma bardziej odpowiada niektórym grupom turystów niż np. hotele czy pensjonaty oferujące tylko pokoje, ewentualnie wyżywienie.

"Po pierwsze, najem krótkoterminowy jest zwykle tańszy, ponieważ właściciel nie ponosi takich kosztów stałych jak hotel. Po drugie - oferuje klientom znacznie większą prywatność i wygodę" - wyjaśniła. Dodała, że ma to duże znaczenie np. dla rodzin z dziećmi czy osób o skromniejszych budżetach, "ponieważ kupno jedzenia w supermarkecie i samodzielne gotowanie jest tańsze niż stołowanie się na mieście".

"Hotele, zamiast narzekać na konkurencję najmu krótkoterminowego, powinny dostosować ofertę do potrzeb klientów" - podkreśliła, zaznaczając, że branżą, która najbardziej odczuła spadek przychodów w wyniku rozwoju rynku wynajmu mieszkań dla turystów, są właśnie hotele. Zauważyła też, że wiele z nich już to robi, przeznaczając część powierzchni właśnie na apartamenty z aneksami kuchennymi.

Pytana o to, jak nowe przepisy wpłyną na finanse osób prywatnych, które kupiły mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy, często na kredyt, np. z myślą o dodatkowych przychodach na emeryturze, Kiczmachowska wskazała, że dotknięci mogą się poczuć głównie ci, którzy nie płacą podatków. "Jeśli ich biznesplan zakładał, że będą działali "na czarno", to muszą ten plan zrewidować" - stwierdziła. Dodała, też, że "zawsze istnieje opcja przekierowania się na wynajem długoterminowy".

Ekspertka, powołując się na badania, w których sprawdzała wpływ pandemii COVID na rynek najmu krótkoterminowego, powiedziała, że o ile jeszcze kilka lat temu wielu właścicieli samodzielnie zajmowało się wynajmem, czyli sami wystawiali ofertę, prowadzili terminarz rezerwacji oraz wydawali klucze i sprzątali, to obecnie coraz więcej z nich zleca te czynności wyspecjalizowanym firmom. "A to oznacza, że płacą podatki" - dodała.

Jak wynika z przepisów podatkowych, wynajem krótkoterminowy nieruchomości w Polsce jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) lub podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT), w zależności od formy prowadzonej działalności.

Jeśli wynajem nieruchomości jest prowadzony okazjonalnie i nie przekracza rocznego limitu 20 tysięcy euro, to właściciel może uzyskać przychody jako osoba fizyczna, a podatki będą pobierane przez platformę, na której udostępnia swoją nieruchomość. Albo musi samodzielnie rozliczyć swoje dochody podatkowe.

Natomiast, jeśli właściciel nieruchomości wynajmuje swoją nieruchomość "regularnie i długotrwale", powinien zarejestrować swoją działalność gospodarczą w celu rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) lub podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). W takim przypadku podatnik może odliczać koszty związane z prowadzeniem działalności, takie jak koszty remontów, wyposażenia, utrzymania i czynszu.